Как защитить свою недвижимость от мошенников?

Сегодня никто не может быть застрахован от риска стать жертвой недобросовестных продавцов или покупателей и в результате остаться и без квартиры, и без денег. Но любой правообладатель может обезопасить свою недвижимость. Как это сделать,  разъясняет заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Лилия Бурганова.

- Какие рекомендации можно дать покупателям перед покупкой недвижимости?

- Для того чтобы максимально обезопасить себя от негативных последствий, покупателю до заключения договора купли-продажи необходимо удостовериться в личности продавца и проверить его правоустанавливающие документы, а именно на основании какого документа было зарегистрировано право продавца. 

Если это, например, решение суда, то, возможно, что объект недвижимости является спорным. Кроме того, необходимо обратить внимание на дату возникновения права. Так, если право продавца зарегистрировано недавно, данный факт может насторожить и навести на мысль, что от имущества пытаются избавиться.

Перед подписанием договора купли-продажи обязательно запросите актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии каких-либо арестов, запретов, иных ограничений и обременений, а также в актуальности права продавца.

Для того чтобы получить выписку из ЕГРН, необходимо подать запрос, обратившись в МФЦ или заполнить заявку на официальном портале Росреестра.

- На что еще следует обратить внимание перед заключением сделки?

- Обязательно следует обратить внимание на то, кто является продавцом, в том числе если собственников имущества (соответственно, продавцов) несколько. Если среди продавцов есть несовершеннолетнее лицо, недееспособное или ограниченно дееспособное (признанное таковым по решению суда), то такая сделка совершается только через нотариуса.

 У продавца также следует выяснить, является ли отчуждаемый объект недвижимости совместно нажитым имуществом супругов. Если имущество приобретено в период брака и оформлено только на одного из супругов, то для его отчуждения потребуется нотариально оформленное согласие другого супруга. В противном случае государственная регистрация будет проведена, но с отметкой в реестре об оспоримости сделки.

Если имущество было приобретено в браке на имя одного из супругов, а потом другой супруг умер, то данное имущество должно было войти в наследственную массу и на него нотариусом должны быть выданы свидетельство о праве собственности на долю пережившего супруга и свидетельство о праве на наследство на другую долю. Поэтому если продавец на вопрос о своем семейном положении отвечает, что является вдовой (вдовцом), то данный факт должен вызвать вопрос, оформлялось ли должным образом наследство. К сожалению, в своей работе, сталкиваясь с такими ситуациями, мы вынуждены приостанавливать государственную регистрацию перехода права.

- Очень важный момент – расчет сторон. На каком этапе наиболее безопасно это делать?

- Мы рекомендуем производить расчеты между сторонами только после государственной регистрации и получения выписки из ЕГРН. Также к одному из самых безопасных вариантов расчета относится банковская ячейка: при подписании договора покупатель передает деньги в арендованную у банка ячейку на условиях получения денежных средств продавцом после регистрации перехода прав. После регистрации прав на покупателя продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги. Такой механизм гарантирует защищенность обеих сторон.

- Что можно посоветовать гражданам, у которых есть недвижимость, но они опасаются за ее сохранность?

- Если  правообладатель опасается, что его недвижимость могут продать без его ведома, то в данном случае необходимо подать в любой офис МФЦ заявление, в котором будет указано, что без личного участия собственника недвижимость не может быть продана, оформлена на другого человека.

При подаче заявления необходимо иметь при себе паспорт. В течение 5 рабочих дней со дня приема такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится соответствующая запись. И незаконные операции с имуществом становятся невозможны!

Заявление о невозможности регистрации без личного участия правообладателя должно быть подано лично собственником или его законным представителем: родителями, опекуном или попечителем. Такое заявление нельзя представить от имени собственника его представителем по доверенности. В случае подачи заявления доверенным лицом запись о невозможности регистрации без личного участия не будет внесена в ЕГРН. Также нельзя подать такое заявление в отношении объекта недвижимости, который не принадлежит заявителю».

О внесении записи о невозможности регистрации без личного участия правообладателю будет направлено уведомление по почтовому адресу или на электронный адрес, указанный в заявлении. В случае если  после внесения в ЕГРН записи о невозможности регистрации без личного участия другим лицом от имени правообладателя будут представлены документы на осуществление регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, такие документы будут возвращены заявителю без рассмотрения, а на адрес электронной почты собственника придет уведомление о факте такого обращения. Поэтому мы настоятельно рекомендуем при представлении заявления о невозможности регистрации без личного участия указывать актуальный адрес электронной почты.

Запись о невозможности регистрации без личного участия будет существовать бессрочно. Её можно прекратить только в следующих случаях:

- по заявлению собственника (или его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации без личного участия;

- по решению государственного регистратора прав при государственной регистрации перехода права на основании сделки, совершенной при личном участии собственника.

- А может ли собственник узнать, кто проявляет интерес к его недвижимости?

- Да, конечно. Собственник объекта недвижимости может получить справку о лицах, которые запрашивали информацию в отношении принадлежащего ему объекта недвижимого имущества. Из справки собственник получит информацию о физических, юридических лицах, органах местного самоуправления, органах государственной власти, которые получали сведения о его объекте недвижимости, дату получения ими справки и исходящий номер такого документа.

- В последнее время сделки с недвижимостью в электронном виде становятся все популярнее. Как быть в случаях, когда покупка или продажа недвижимости происходит в электронном виде? Чем необходимо руководствоваться и покупателю, и продавцу?

- Надо помнить о том, что для совершения сделки в электронном виде от собственника или его представителя потребуется предварительно, до совершения сделки, подать заявление о возможности представления документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. Такое заявление можно подать через МФЦ или направить почтовым отправлением (в этом случае подпись заявителя должна быть нотариально засвидетельствована, а письмо  направлено с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении).

- А если все же допустить неблагоприятное развитие событий, например, покупатель как раз был добросовестным, но пострадал от действий мошенников…

- Надо понимать, что в таком случае вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя решает только суд. Есть разъяснения, в том числе Верховного Суда Российской Федерации, согласно которым приобретатель может быть признан недобросовестным, если он не проявил обычной степени осмотрительности при сомнительных обстоятельствах. Таковыми обстоятельствами могут быть признаны, например, существенное занижение цены, частая смена собственников за короткий период времени. Поэтому приобретатель, чтобы впоследствии он мог быть признан  добросовестным, должен выполнить определенные действия, направленные на получением им необходимой и достаточной информации для совершения сделки: непосредственно осмотреть объект недвижимости;  получить правоустанавливающие документы на объект; выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности и т.п.; запросить выписку из ЕГРН и проверить по ней, что собственником является продавец и притязания в отношении имущества отсутствуют; объект должен быть передан приобретателю (т.е. должен быть обязательно оформлен акт приема-передачи); покупатель должен полностью оплатить цену квартиры до того, как узнал, что продавец был не вправе отчуждать объекты; при оценке добросовестности также оцениваются родственные отношения между продавцом и покупателем.

Год назад, а именно с 1 января 2020 года, вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

Так вот новые правила о компенсации предусматривают, что добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается. Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

Надеемся, что наши  рекомендации будут полезными и помогут избежать мошеннических действий со стороны злоумышленников.