32 (890) в продаже с 23 августа 16+

Покупка и продажа квартиры. Как не оказаться обманутым

27 февраля 2009

Мы продолжаем наш традиционный проект - юридическую консультацию - совместно с нашими коллегами из журнала «Казанская недвижимость». Сегодня на вопросы читателей газеты «Известия Татарстана» отвечает Руслан Садреев, директор юридического агентства «Премьер». Ваши вопросы мы ждем ежедневно в рабочее время по телефону 511-48-22 и по электронному адресу red-kn@mail.ru.

- Мы хотим купить квартиру, которую продавец продает через агентство недвижимости. С нас требуют задаток в размере 50 тыс. руб. (стоимость квартиры 1800 тыс. руб.). На каком этапе сделки обычно вносится задаток? Какие можно потребовать гарантии, чтобы нас не обманули?

- Задаток является одним из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае если договор не был заключен по вине стороны, давшей задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как показывает сложившаяся практика, в настоящее время подавляющее большинство граждан г. Казани при продаже или покупке того или иного объекта недвижимости обращаются в агентства недвижимости. Поскольку выбранная вами квартира также реализуется непосредственно через агентство, то до подготовки всех необходимых документов и организации сделки купли-продажи указанной квартиры на ваше имя с вас потребуют определенную денежную сумму в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи указанной вами квартиры с продавцом.

Необходимо пояснить, что агентство, не являясь собственником реализуемой квартиры, не будет выступать стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости, и вносимая вами в агентство недвижимости денежная сумма по определению «задатком» не является. Как правило, указанная сумма - это вознаграждение агентства за проделанную работу по продаже квартиры, сбору необходимых документов и проведению сделки, а также гарантия того, что квартира будет снята с дальнейшей продажи и закреплена непосредственно за вами.

Для получения гарантий по выполнению обязательств как с вашей стороны, так и со стороны агентства недвижимости при внесении денежных средств за выбранную квартиру обязательно составляется договор, подписываемый обеими сторонами, в котором должны четко определяться условия организации гражданско-правовой сделки по приобретению на имя покупателя указанного объекта недвижимости, а также прописывается ответственность сторон в случае невыполнения ими условий договора. При этом внесение денег обязательно должно подтверждаться прилагаемыми к договору финансовыми документами (кассовый чек или приходно-кассовый ордер).

Рекомендуем вам обращаться в надежные агентства недвижимости, внимательно изучать условия заключаемых договоров и привлекать к сопровождению сделки профессиональных юристов.

- Я покупаю квартиру, за которую еще не погашен ипотечный кредит в банке (сумма долга около 500 тыс. руб.). С продавцом договорились, что эту сумму я вношу в банк, а остаток - ему лично. Каким образом мы должны оформить соглашение, чтобы я потом гарантированно не осталась и без денег и без квартиры? Какое время пройдет после внесения денег в банк до оформления квартиры в собственность на меня?

- В последнее время покупка квартир, находящихся в залоге у банка, становится распространенным явлением. При выборе такой квартиры необходимо убедиться в порядочности собственника квартиры и агентства недвижимости, сопровождающего данную сделку.

При покупке такой квартиры необходимо заключить с продавцом договор о намерениях. В нем необходимо прописать все условия вашей сделки, включая общую стоимость квартиры, сумму первоначального взноса, сроки внесения оплаты за продаваемую квартиру, сроки оформления основного договора купли-продажи, ответственность сторон в случае расторжения договора.

Первоначальную денежную сумму, как правило, равную сумме непогашенной задолженности продавца перед банком, советуем передать продавцу непосредственно в банке. При этом необходимо убедиться, что внесенные вами деньги полностью внесены в кассу банка и кредитная задолженность полностью погашена. При передаче денежной суммы продавцу квартиры необходимо взять с него расписку о получении денег в письменной форме.

Далее для снятия обременения в УФРС по РТ банк должен подготовить необходимые документы, срок подготовки которых может составлять от 1 дня до 2 месяцев.

В Управлении федеральной регистрационной службы обременение с квартиры будет снято через 5 рабочих дней с момента подачи документов продавцом и представителем банка или лицами, действующими от них по нотариальной доверенности.

После того, как обременение с квартиры будет снято, вы с продавцом можете заключать основной договор купли-продажи квартиры в УФРС по РТ, при подписании которого можете передавать оставшуюся денежную сумму.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации в УФРС по РТ, после чего право собственности на квартиру будет зарегистрировано за вами.

- Я планирую сдавать свою квартиру в аренду. Какого рода документ необходимо оформить с арендатором? Будет ли он иметь юридическую силу? Если в договоре я укажу срок аренды 11 месяцев, а через некоторое время обстоятельства изменятся так, что мне срочно потребуется выселить арендаторов, то смогут ли они предъявить ко мне претензии?

- Если вы решили сдать свою квартиру в аренду, вам необходимо заключить с арендатором договор аренды (коммерческого найма жилья). Договор заключается в письменной форме. В договоре как можно подробнее необходимо прописать все условия, т.е. адрес квартиры, срок аренды, стоимость ежемесячной арендной платы, порядок пользования квартирой, кто из сторон договора оплачивает коммунальные платежи и т.д.

Если вы предполагаете, что вам придется расторгнуть договор до истечения его срока, в договоре вам необходимо заранее прописать условия досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Однако стороны договора могут предусмотреть любые условия расторжения договора в одностороннем порядке, например, с обязательным письменным предупреждением другой стороны за две недели.

 - В 2007 году в порядке очередности от муниципалитета мы получили 2-комнатную квартиру по социальному найму, где сейчас проживаем. Сейчас мы хотим эту квартиру продать и купить 3-комнатную квартиру. Можем ли мы эту квартиру приватизировать?

- До вступления в силу Федерального закона РФ от 11.06.2008 г. № 84-ФЗ «О внесении изменения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, получавшие свои квартиры по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, не могли их бесплатно приватизировать. Однако данным Федеральным законом указанное ограничение по приватизации квартир, полученных по договорам социального найма после 01.03.2005 г., отменено, и вы вправе приватизировать свою двухкомнатную квартиру в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом хотелось бы напомнить, что сроки бесплатной приватизации гражданами государственного и муниципального жилищного фонда ограничены, и с 1 марта 2010 года бесплатная приватизация квадратных метров жилья производиться не будет.

источник:

Комментарии
Добавить комментарий    
Здравствуйте, Гость

22 августа
21 августа

Опрос
Как Вы относитесь к повышению пенсионного возраста ?