11 (919) в продаже с 27 марта 16+

Подводные камни. Новый жилищный кодекс далек от совершенства

27 июля 2007

С началом реализации в республике нового Жилищного кодекса РФ у собственников многоквартирных домов появляется и ряд непредвиденных проблем, затрагивающих их интересы, и требующие ответа вопросы. Это:

1. Несовершенство ряда статей и пунктов нового Жилищного кодекса РФ.2. Не вполне лояльное отношение руководства ряда муниципальных образований к реализации реформ в ЖКХ в свете нового Жилищного кодекса РФ.3. Нежелание сложившихся до реформы монопольных структур по обслуживанию и ремонту жилищного фонда (МУПы) менять устоявшиеся годами методы работ.4. Крайне запущенное состояние и потребность в капитальном ремонте более 50% жилого фонда и не вполне выработанная позиция властей в вопросе доремонта.

И как результат, недовольство населения проводимыми реформами и соответствующее недоверие и ожидание.

Население ожидало и приветствовало начало реформ в жилищно-коммунальной отрасли, считая, что новый закон дает право собственникам самим определять вопросы содержания своей собственности, и средства, вкладываемые в это, будут своевременно и рационально использоваться в целях улучшения состояния дома. При этом оно справедливо ожидало от властей и государства выполнения ранее взятых на себя обязательств по капитальному ремонту обветшалого жилищного фонда.

Однако как показывают действия администрации города и районов, у большей части населения начинает формироваться мнение, что власти хотят снять с себя все проблемы и ответственность за запущенное состояние жилищного фонда города, увеличивают необоснованно тарифы, при этом не предпринимая никаких мер по наведению должного порядка в обслуживании и ремонте домов и технических коммуникаций.

Если взять одну из этих причин – несовершенство нового Жилищного кодекса, то из всех замечаний к закону хотелось бы выделить несколько основных направлений, требующих рассмотрения и доработки.

Например, в статье 32, пункт 10 говорится о возможном признании дома аварийным и требования на этом основании к собственникам о сносе дома за свой счет. Все было бы правильным, если бы прежний хозяин дома (балансодержатель) содержал и производил ремонтные работы по установленным правилам и срокам и сдал собственникам дом в управление в полном соответствии со своими прежними обязательствами. Делать в одночасье собственников виноватыми за чьи-то недоработки без судебного решения несправедливо и нарушает конституционные права граждан на жилье. Тем более, что многие дома, особенно в старой части города, строились без учета сегодняшнего воздействия на них тяжелого транспорта, не щадящих методов уплотненного строительства вокруг, и ряд других причин, не зависящих от собственника. Все это должно рассматриваться и учитываться комплексно в стадии определения аварийности дома с участием представителя собственника и возможностью оспорить окончательное решение в судебном порядке. В вопросах жилья не должно быть неопределенных и поэтапных процедур, поэтому и пункт закона должен быть определенным и ясным. Произвольное лишение прав на жилье недопустимо.

Второе, в статье 44, п. 2, абз.1, ст. 46, п. 5, ст. 137, п. 2, абз. 4 ЖК РФ говорится о компетенции общего собрания многоквартирного дома выносить решения по платежам и сбору денег от собственников на обслуживание, текущий и капитальные ремонт, а также на реконструкцию дома с его расширением или надстройкой, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений, вплоть до приобретения новых земельных участков для осуществления жилищного строительства и правом брать банковские кредиты и т. д. При этом в п. 3 ст. 137 говорится об обязательности исполнения решений собрания всеми собственниками, вплоть до принудительного возмещения обязательных платежей и прочих взносов. Как это понимать?

Да, большинство собственников могут быть состоятельными и имеют возможность оплачивать реализацию принятых ими прожектов. Чаще председатель просто проталкивает ряд решений, принятых без соответствующего кворума. А как быть меньшинству (инвалидам, пенсионерам и малоимущим). Где узаконенная граница между желаниями большинства и возможностями меньшинства? В законе ее нет.

Поэтому в Жилищном кодексе требуется четкое разделение платежей на обязательные, куда должны входить платежи за коммунальные услуги, содержание и капитальный ремонт дома. В этой части государство готово субсидировать недостаток средств малоимущим. А сбор средств на реализацию других планов, выходящих за рамки технических и нормативных требований по содержанию общего имущества дома, должно быть договорным, с учетом возможностей и прав всех собственников.

Сейчас многими ТСЖ реализуется практика создания на резко ограниченной территории двора поименных автостоянок, с высоким забором, автоматическим шлагбаумом и оборудованным помещением для охраны, опять же с учетом мнения большинства присутствовавших на собрании, которым двор нужен как удобная автостоянка. А как быть пенсионерам, инвалидам, детям. Тем, у кого нет автомашин? Они тоже являются собственниками земли, а такие действия фактически ограничивают размер их общего имущества и право пользования им, не говоря о нарушении экологических норм. Хуже того, в ряде ТСЖ решением собрания то же малообеспеченное меньшинство, со ссылкой на решение общего собрания, обременяется в определенной мере участвовать в сборе денег на устройство дорогостоящего забора и охрану, которая необходима, в основном, собственникам автомашин, а впоследствии все затраты по их эксплуатации ложатся равномерно на всех жильцов. Здесь прослеживается недоработка в законе, так как такое положение противоречит и Конституции РФ, ст. 35, 36, 42, 55, Гражданскому кодексу РФ, ст. 246, 247, а также ст. 36, п. 3, 4, 5 самого Жилищного кодекса.

В этом вопросе обязательно необходимо, с участием юристов, экологов, пожарников и других надзорных органов, разработать, утвердить и сделать обязательным к руководству управляющими структурами и собственниками Положение о многоквартирном доме и прилегающем земельном участке.

Не вполне вписываются в новый Жилищный кодекс и функции Единого расчетного центра, т.е. создана система, при которой договор заключается с одной организацией, а деньги на обслуживание и ремонт домов перечисляются на счета другой организации (ЕРЦ), не участвующей в договорных отношениях с собственником. Куда и на что потом расходуются эти средства, практически никто знать и влиять не может. Нет согласованных с инвесторами законных правил игры, контроля и страховки средств, исчисляющихся миллиардами рублей. Ситуация парадоксальная, но упорно рекламируется и продвигается теми, кто и распоряжается впоследствии этими средствами. Поэтому бюрократический аппарат старается всеми силами сохранить ранее подчинявшуюся ему систему в составе ЕРЦ, МУП ЖКУ и МУП Жилсервисы, но уже под другой вывеской. В дополнение к средствам собственников, оседающим на счетах ЕРЦ, туда же будут, скорее всего, перекачаны и ожидаемые огромные средства, выделяемые из бюджета на ремонт ветхого жилья. Здесь необходимо серьезно отнестись к словам президента В.В. Путина о том, что отрасль ЖКХ является самой коррумпированной, где воруют везде и помногу. Товарищества собственников жилья в эту схему никак не вписываются, так как в этом случае собственники сами распоряжаются денежными средствами. Ссылка на то, что ЕРЦ при этом обрабатывает данные для начисления льгот и субсидий населению, не вполне убедительна, так как данные всех оплаченных счетов вполне могут быть переданы в ЕРЦ и без перечисления этих средств на их счета. К тому же нет надобности в монополизации этого процесса. В Жилищном кодексе обязательно должно быть предусмотрено создание собственниками во всех многоквартирных домах, в первую очередь, такой структуры управления, как домовой комитет. И этот домовой комитет должен функционировать как представитель собственников вплоть до создания ТСЖ. Без существования такого института представительства собственников или ТСЖ в каждом доме не должен решаться вопрос выбора Управляющей компании. Потому что просто некому решать этот вопрос и, тем более, выбирать. И вообще, в Жилищном кодексе главным и определяющим должна быть статья в редакции – Высшим органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников. Сегодня, при отсутствии какого-либо органа управления домом, со стороны среднего звена жилищно-коммунальной бюрократии, которая и занялась созданием Управляющих компаний с ограниченной ответственностью, происходит массовая дезинформация и запугивание жильцов и даже подделка решений общих собраний, с целью захватить управление домом.

Реформа в ЖКХ и положительные результаты требуют огромных интеллектуальных, административных и финансовых усилий всего общества и государства. В докладе президента Республики Татарстан М.Ш. Шаймиева на заседании Государственного Совета РФ, прошедшего в г. Казани 19 января 2007 года, и в перечне поручений президента Российской Федерации В.В. Путина по итогам этого заседания указывается на необходимость ускорения и упрощения процедуры создания товариществ собственников жилья (ТСЖ), принятия мер налогового стимулирования ТСЖ, формирования механизмов поддержки ТСЖ и привлечения частного бизнеса в сферу управления и обслуживания всей инфраструктуры жилищного сектора. Это говорит о том, что необходимо направить вектор реформ больше в сторону как соз-дания ТСЖ, а также создания новых и привлечению на этот сектор рынка существующих обслуживающих и специализированных предприятий, обеспечивающих по договорам проведение как комплексных мероприятий по обслуживанию и ремонту дома и технических коммуникаций, так и проведение разовых работ и устранение аварий. Необходимо на конкурсной и льготной основе предусматривать выделение для желающих заняться этим бизнесом производственных помещений и территорий, а также набор необходимой техники и оборудования на лизинговой основе.

На заседании Государственного Совета была отмечена и необходимость, в соответствии с новым Жилищным кодексом, разделения платежей за коммунальные услуги и за работы по обслуживанию и ремонту, с отнесением второй части платежей к нормально установившимся видам договорных работ со всеми вытекающими последствиями в соответствии с Гражданским кодексом РФ и федеральным законом о защите прав потребителей. Если это не произойдет, есть вероятность, что все пойдет по старому, т.е. Управляющие компании, базирующиеся на старой системе и кадрах, как и раньше, средства на эти нужды будут собирать единым счетом и в единый расчетный центр, но требования плательщиков что-либо отремонтировать будут просто игнорироваться, так, как это происходит сегодня.

Вначале, как это делается во всем разумном мире, должны быть определены объем и стоимость работ, составлен договор, и только по результатам этой работы должны перечисляться деньги. Этого требуют и законы РФ. В таком варианте не будет той коррупции и воровства, о которой говорят все, но ничего не предпринимают к ее искоренению.

РАМИЛЬ АБИДУЛЛИН, ЧЛЕН-ЭКСПЕРТ РАБОЧЕЙ ГРУППЫ ПО ЖКХ  ОБЩЕСТВЕННОЙ ПАЛАТЫ РТ

источник:

Комментарии
Добавить комментарий    
Здравствуйте, Гость
7 апреля

Опрос
Как Вы относитесь к повышению пенсионного возраста ?